Há uma grande divergência no âmbito administrativo envolvendo as empresas proprietárias de imóveis para locação quanto à tributação da alienação de imóveis que eventualmente são colocados à venda. O caminho mais econômico, adotado por muitas empresas, é o de transferir esses imóveis para o ativo circulante antes da venda para, ao aliená-los, tributá-los pelo IRPJ sobre uma base presumida de 8% específica para empresa de lucro presumido – que realiza comercialização de mercadorias, conforme determina o caput do artigo 15 da Lei nº 9.249/1995.
Por meio da Solução de Consulta nº 139/2006, a Receita Federal do Brasil (RFB) declarou que não haveria tributação através de ganho de capital caso a empresa transferisse o imóvel do ativo permanente para o estoque, desde que constasse do objeto social tanto a atividade de locação quanto a de compra e venda e desde que fossem adotados os métodos contábeis aceitos.
Contudo, esse entendimento não evitou que diversas autuações fossem realizadas, para exigir que o valor da venda do imóvel fosse tributado através do ganho de capital, incidindo a alíquota de 34% sobre a diferença positiva entre o valor da alienação e o respectivo valor contábil, conforme o artigo 521 do RIR/1999.
Embora não haja decisão judicial definitiva é possível ver que o cumprimento de alguns requisitos traz maior segurança às empresas
O análise desse tema nas Delegacias da Receita Federal de Julgamento (DRJ) é amplamente favorável à Fazenda Nacional.
No acórdão nº 07-24786/2011, decidiu-se que deve incidir o ganho de capital na venda de um bem registrado para revenda, pois este bem foi transferido para a empresa autuada através de uma cisão, e na empresa originária o bem estava no ativo permanente.
Em outras decisões, entenderam os julgadores que também deveria incidir o IRPJ sobre o ganho de capital, pelos seguintes motivos: falta de atividade imobiliária da empresa; alteração do objeto social da empresa para fazer constar a atividade imobiliária somente após a operação de venda do imóvel; o fato de o imóvel ainda estar locado quando da venda do mesmo; por fim, pelo caso de o imóvel não ter sido originariamente adquirido para revenda, sendo locado ou utilizado nas atividades da empresa. Esses argumentos podem ser encontrados nos acórdãos nº 09-37137/2011, 14-36000/2011, 05-39626/2012.
O cenário altera-se, todavia, no Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf). Em 2013, o órgão proferiu decisões semelhantes à DRJ, como nos acórdãos nº 1101-000.930 e 1103-000.972. Porém, a partir de 2014, as decisões passaram a ser mais favoráveis aos contribuintes.
No acórdão nº 1102-001.085, os conselheiros entenderam que somente deveria ser tributado como receita operacional o valor recebido pela empresa na venda de um imóvel constante do estoque, que antes havia permanecido 16 anos no ativo permanente, e que durante esses 16 anos foi alugado e era a única fonte de receita da empresa. No acórdão nº 1401-001.225 entendeu-se que não havia problema em o imóvel estar sendo alugado, não incidindo ganho de capital no caso.
Com relação aos acórdãos de números 1102-001.329 e 1402-001.956, nos quais em ambos os casos os imóveis foram utilizados pelas autuadas para construir e explorar shoppings, a fiscalização entendeu que deveria incidir ganho de capital. Contudo, o Carf pronunciou-se diferentemente, entendeu que mesmo explorando o shopping, as empresas podem vender os imóveis somente tributando os valores recebidos como receitas operacionais. Entenderam os conselheiros que não havia problema em os imóveis estarem alugados. Ao contrário, segundo eles, isso valoriza os imóveis comerciais em uma futura venda. Ademais, concluiu-se que, de acordo com os itens 57 e 58 do Pronunciamento Técnico CPC 28, é possível a transferência do imóvel de "propriedade para investimento" para estoque, desde que haja uma alteração no uso, evidenciada pelo começo de desenvolvimento com o objetivo de venda. Por fim, essas decisões favoráveis aos contribuintes citam a Solução de Consulta nº 139/2006.
Embora não haja manifestação judicial definitiva sobre o assunto, e o mesmo esteja aguardando pronunciamento por parte da Câmara Superior de Recursos Fiscais, é possível ver que o cumprimento de alguns requisitos traz uma maior segurança às empresas, tais como o fato de constar do objeto social tanto a atividade de locação quanto de compra e venda de imóveis, praticar, com alguma frequência, a compra e venda de imóveis comprados já para o estoque, transferir o imóvel para o estoque antes de começar a desenvolver o objetivo de vender o imóvel, além de demonstrar faticamente essa alteração de intenção do uso do imóvel.
Fonte: Valor Econômico